春季房市已開跑，但房貸利率剛剛飆升

春季傳統上是房屋銷售最繁忙的季節，雖然今年的市場動態已大幅轉向有利於買家，但經濟中更廣泛的力量正在造成重大挑戰。

任何季節最重要的因素都是房貸利率。由於聯準會降低了貸款利率以對抗通膨，預期今年利率會較低，但與伊朗的戰爭卻使情況完全逆轉。石油成本急劇上升，導致通膨上升，並促使聯準會重新考慮。

現在美國債券殖利率正在上升，房貸利率也隨之上升。

根據Mortgage News Daily的數據，熱門的30年期固定房貸平均利率在今年初較低，甚至在2月底短暫跌破6%，但本週急劇上升，在春季首日週五達到6.53%。現在僅比一年前低18個基點。

較高的利率將影響負擔能力，但其他因素已使市場轉向有利於買家。房屋在市場上停留的時間更長，賣家越來越願意降價，待售房屋的供應量正在增加，儘管增速不如預期快。

「隨著房地產市場接近『最佳銷售時機』季節，它處於一個不穩定的位置，夾在長期改善和突然的短期不穩定之間，」Realtor.com的資深經濟學家Jake Krimmel在每週房地產趨勢報告中寫道。「一切似乎比一個月前更加不穩定和不確定。」

根據Realtor.com的數據，截至3月14日當週，活躍庫存年增5.6%，但新上市房源下降了1.4%。

這意味著待售房屋數量攀升並非因為有更多賣家，而是因為市場上的房屋在積壓。這可能是因為原本預期將房屋推向市場的潛在賣家因擔心伊朗戰爭的影響而暫緩行動。

「我認為庫存是更大的決定因素，」房地產市場數據供應商StreetMatrix的市場總監Jonathan Miller表示。「我認為，利率今年會明顯下降的想法基本上已經不在考慮範圍內了。」

鑑於不同市場的庫存差異，今年春季可能是多個城市的不同故事。

例如，根據Realtor.com的數據，2月份拉斯維加斯、西雅圖、辛辛那提和華盛頓特區的活躍房源都比一年前增加了超過20%。與此同時，舊金山、芝加哥、邁阿密和佛羅里達州奧蘭多的房源則低於一年前。

房價在過去一年的大部分時間裡一直在降溫，並持續如此。根據Cotality的數據，1月份的價格僅比2025年1月高出0.7%。這比2025年初3.5%的年增長率有所下降。然而，較高的房貸利率正在削弱改善的負擔能力。

根據Cotality的數據，東北部和中西部的價格升值最強勁，由新澤西州、康涅狄格州、伊利諾州、威斯康辛州和內布拉斯加州領先，這是由於這些地區的供應更緊張。

Cotality將69%的頂級大都會房地產市場列為估值過高，並指出洛杉磯、紐約市、舊金山和檀香山等估值偏低的市場可能在2027年出現價格反彈。

「最終，具有穩定就業增長的地區將仍然是價格升值的主要引擎，但它們也有更大的庫存赤字，正在推動房價上漲壓力，」Cotality的首席經濟學家Selma Hepp在最近的報告中寫道。

至於新建築，買家今年春季可能會看到更好的交易，因為建商正在努力清理過剩的房屋。根據美國人口普查局的數據，由於銷售降至2022年以來的最低水平，1月份的庫存達到了9.7個月的供應量。根據全國住宅建築商協會的數據，3月份越來越多的建商降價。

「買家和建商的負擔能力仍然是首要關注問題，」全國住宅建築商協會主席Bill Owens在一份聲明中表示。「許多買家仍在觀望，等待較低的利率以及經濟不確定性。建商面臨著土地、勞動力和建築成本上升的問題，近三分之二的建商繼續提供銷售激勵措施以穩固市場。」

單戶住宅的建設在1月份也下降了。雖然有些人將新房市場的疲軟歸咎於嚴寒的冬季天氣，但建商一直在為客戶和自己的利潤而奮鬥負擔能力問題。土地、勞動力和材料的成本並未緩解。

「我認為這不會是房地產市場激勵人心的一年。它以高期望開始。我認為無論戰爭結果如何，都確實抑制了熱情並使不確定性保持非常高的水平，」StreetMatrix的Miller表示。