菲律賓購物中心的重塑

作者:Jomarc Angelo M. Corpuz,特稿與內容撰稿人

菲律賓超過70%的經濟來自家庭消費,許多人認為菲律賓是消費驅動型經濟體。全國近1,000家購物中心的存在更凸顯了這一事實,這充分顯示菲律賓人對購物和外出用餐的推崇,視其為放鬆身心且不可或缺的活動。數十年來,菲律賓的購物中心一直是所在地區進步的象徵,同時為民眾提供社交中心和躲避酷熱天氣的避難所。

然而,這些曾經主要以百貨公司、時尚精品店和美食街為特色的傳統購物中心,正逐漸被開發商淘汰,轉而支持多功能商業中心。

「傳統購物中心主要以零售或購物為導向,以超市或百貨公司為主力,搭配時尚概念店以及一些餐飲(F&B)店和專賣店。通常也是封閉式的盒型格局,」Rockwell Land Corp.零售開發副總裁Christine T. Coqueiro在電子郵件中告訴BusinessWorld。「而多功能商業中心則強調工作與娛樂融合的理念。這些開發項目將購物、用餐、居住和辦公編織在一起。其目標是為顧客提供獨特的體驗。」

儘管疫情加速了這一發展,但專家早已預測到這一現象的發生。雖然菲律賓購物中心在這方面的數據稀少,但根據金融服務公司UBS Global的數據,預計到2028年,美國零售商將關閉多達80,000家門店。或許更令人擔憂的是,Capital One Shopping Research的數據預測,未來十年內將有高達87%的大型購物中心關閉。

這一趨勢可歸因於多個因素,其中最重要的是線上購物的興起。對某些人來說,線上購物比去傳統購物中心方便得多,特別是在尋找特別難找的商品時。與其在購物中心走上數小時尋找,通常透過線上商店就能直接找到類似產品,無需花費油錢或在擁擠人群中穿梭的麻煩。

線上購物也逐漸整合了傳統購物中心的社交功能。確實,朋友和家人仍然可以在傳統購物中心見面、逛美食街、一起看電影。但是,由於年輕世代更傾向透過社群媒體和線上遊戲進行交流,購物中心某種程度上被擱置為主要社交場所。如今,社群媒體平台已成為數位社交的核心,社群銷售也成為流行的線上購物體驗。

這一轉變的另一個因素是實體店的營運成本與電子商務網站相比不斷增加。在實體店經營業務伴隨著顯著更高的支出,包括租金、水電費、人事成本和日常維護。因此,實體零售空間營運成本的上升促使許多品牌放棄購物中心,轉而投向電子商務平台。

這促使購物中心重新定義自己,成為滿足市場多元需求的商業空間或混合用途開發項目。

「我們已經開始脫離非常傳統的盒型購物中心格局,」Coqueiro女士解釋道。「在激烈的競爭下,我們需要發揮創意並與眾不同。雖然是疫情加速了電子商務的發展,但疫情結束後才推動了更多體驗驅動型購物概念——從而催生了更多多功能商業中心。The Proscenium就是一個很好的例子,它擁有辦公大樓、表演藝術劇院、住宅單位、時尚學校以及餐廳和酒吧。從清晨到深夜,這個區域都充滿生機與活力。」

根據國際經濟發展委員會(IEDC)進行的一項研究,由於這些因素,購物中心業主正在尋求策略以配合零售環境的演變。傳統購物中心仍然具有強大的基本面,使其對開發商具有吸引力,例如其位於成熟市場的地理位置、直接競爭最小化,以及可進入強大的區域交通網絡,包括州級和地方高速公路。

Coqueiro女士還補充說,這兩種概念的重點、格局和關鍵績效指標完全不同,因為它們有不同的目的。購物中心主要專注於收益和客流量,而商業中心則更注重體驗驅動。

「[混合用途開發項目]對零售/餐飲店來說非常理想,因為辦公室員工和居民是直接客源,形成了固定市場。而且這個市場通常對零售業和整個區域有強烈的親和力,因為有歸屬感和擁有感。擁有居住、工作和娛樂這三個元素,有助於這種格局的盈利能力,」她闡述道。

重點和目的上的這種區別凸顯了對體驗驅動環境日益增長的重視,為更深入了解這些空間如何將生活方式優先於單純交易奠定了基礎。

「這完全是關於這些空間為顧客帶來的獨特生活方式體驗,而不是傳統購物中心格局提供的更偏交易性的環境,」Coqueiro女士說。

此外,IEDC對自1980年以來關閉的近400家購物中心的分析發現,沒有一家以原有形式重新開業。相反,開發商被迫重新思考和重新利用這些大型物業。近三分之一經過翻新並全面重新招租,儘管結果參差不齊。約18%被拆除並以新的零售格局取代,最常見的是大型購物中心。另有11%與其他用途整合以提高入駐率,本質上使其成為混合用途開發項目。

「最大的挑戰之一是確保你確切了解你的直接市場想要什麼,這樣你在商業中心投入的所有元素都能蓬勃發展並相互促進,創造出充滿活力和參與感的環境,」Coqueiro女士評論道。

隨著開發商繼續重新構想這些空間而不是完全放棄它們,現在的問題已從傳統購物中心是否能生存轉變為它們將如何在日益體驗驅動的零售環境中適應。

「我不認為傳統購物中心會完全消失,特別是在擁有強大購物中心文化的菲律賓。然而,購物中心肯定會演變,納入能夠鼓勵商業中心所提供的相同社交環境的空間或區域,」Coqueiro女士總結道。